房地产“存量时代”的影响与未来 市场结构变化引领新趋势

9月18日，国新办举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，住房和城乡建设部相关负责人介绍了“十五五”时期推进住房城乡建设事业高质量发展的情况。今年前8个月二手房交易占比超过一半、现房销售加快推进、住房公积金使用范围进一步扩大，这些变化都与普通人的买房、租房和住房生活密切相关。

当前房地产市场出现了两个重大转变：房地产市场供求关系发生变化，进入存量时代。二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已达到52%。这标志着房地产市场已经进入了存量时代。新房和二手房的市场地位正在改变。今年1—8月，全国新建商品住宅销售面积同比下降13.0%，而二手房交易网签面积达到54923万平方米，同比增长10.6%。8月份，重点20城二手住房成交规模为新房住宅的1.59倍。各地需提高对二手房交易的重视程度，包括服务配套、老旧小区加装电梯、老旧住房适老化改造等，并积极推进相关政策。

购房者越来越看重真实体验，推动商品房销售模式发生变化。住建部表示，在商品房销售上，主要是推行现房销售制，解决项目销售一手交钱一手交房的问题，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。近年来采用现房销售的商品房销售面积一直保持正增长，占整个新房销售面积的比重逐年提高。新项目优先选择现房销售，同时统筹用好针对项目的土地、金融、税收等支持性政策，实行预售的要完善预售资金监管，切实保障购房人的合法权益。现房模式下，开发商需要打磨产品，提高单个项目对消费者的适应性，这意味着过去依赖高周转、同质化复制的开发模式将面临调整，低质量供给也可能逐步被市场淘汰。

住房公积金制度也在调整和完善。新修订的《住房公积金管理条例》将于9月20日起正式实施，一个重要变化是扩大制度覆盖面，支持个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员自愿缴存住房公积金。另一个变化是拓宽提取使用范围，将公积金提取情形从6种增加到9种。公积金账户资金不再只用于买房、还贷，还可以用于租房、装修、物业费、加装电梯业主出资部分等情况。这次改革不仅扩大了用途，还在覆盖面和缴存方面明显强化，增强了公积金制度的普惠性。从各地披露情况看，已经取得很好效果，有更多人缴纳了公积金，享受公积金的各项用途。