房地产开发既要建好房更要管好房 构建发展新模式

9月18日，国新办举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，住房城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛表示，将全力推动房地产三项基础性制度落地实施。这三项制度的核心是以项目为对象，一体推进房地产开发、融资、销售制度的改革完善，促进房地产业的稳健经营和健康发展。

这一举措释放出一个清晰信号：未来房地产开发将以项目公司制为抓手，构建发展新模式。企业既要“建好房”，更要“管好房”，推动行业实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进“人房地钱”四要素的合理配置。

房地产市场的底层逻辑已经发生根本改变。二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已达52%，超过50%标志着房地产进入存量时代。存量时代的到来意味着过去以预售为支点、以高周转为引擎、以集团信用为融资背书的开发模式已走到尽头。构建房地产发展新模式，推进项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度极为关键。

防风险为先，资金要在项目内流转。项目公司制解决的是“谁是项目独立实施主体”这个根本问题。传统预售模式下，项目投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%即可预售，预售回款到账后可继续投入下一个项目。新模式下，一个项目对应一家项目公司，项目公司依法行使独立法人权利，实行项目单独核算，这意味着项目资金要在项目内流转，严禁集团总部违规抽挪项目资金，从而区隔企业主体风险和项目风险。

主办银行制是这一逻辑的延伸。一个项目确定一家银行或银团作为主办银行，开发、建设、销售的全部资金存入主办银行，由主办银行提供融资服务，双方实行双向选择，形成利益共享、风险共担的机制。这套机制的关键在于把风险管理的单元从企业集团整体下沉到单个项目。各方要落实好项目公司资金进出管理，确保资金来龙去脉清晰。新制度下，项目的现金流是否可测算、可验证成为其能否获得融资的第一标尺，房企的融资模式也发生改变。