二手房成交份额，还在涨？重点城市趋势分化

在二手房成交表现优于新房的背景下，近两年重点城市二手房成交份额持续增长。截至2026年一季度，上海和北京二手住宅成交占比已超过80%。广州、深圳、杭州、成都等城市的二手住宅成交占比也在不断上升。

然而，3月“小阳春”期间新房供应增加，导致典型城市二手住宅成交份额出现回落。克而瑞数据显示，重点50城新房成交面积环比大增89%，新房成交的增长进一步稀释了二手住宅市场份额，多数城市二手住宅成交占比环比回落。15个城市3月二手住宅市场份额整体为68.26%，环比下降3.41个百分点。其中，广州和厦门环比回落幅度超过10个百分点，是唯二同环比回落的城市。

以广州为例，3月新房成交面积达到75.83万平方米，环比增长201.92%，同比增长8.64%。同期二手住宅成交虽然环比大增97%，但增幅明显不如新房。尽管如此，二手住宅已成为市场成交的主要力量。2026年一季度，重点城市二手住宅成交份额均达到近年高位，上海和北京二手住宅成交份额突破80%，多数重点城市二手住宅份额站上60%关口。

一线核心城市新房供应受限且均价较高，刚需和部分置换需求多选择二手房，推动二手住宅份额持续走高。上海2026年一季度二手住宅成交占比达到了85%，较2025年全年增长7.44个百分点。北京二手住宅成交占比也超过八成，达到81%，较2025年全年占比增加3.62个百分点。

核心城市二手住宅份额持续抬升。成都二手住宅份额从2019年的31.33%大幅升至2026年一季度的73.31%，连续三年超过新房。杭州二手住宅份额从2019年的38.49%升至2026年一季度的64.72%。西安、天津、武汉等城市二手住宅份额分别从2022年之前的不足50%升至2026年一季度的69.71%、70.16%、69.81%。

当前二手住宅价格回归理性，多数城市二手住宅均价较高点下跌10%-30%。2026年一季度成交均价同比增速仍处于下降通道，“以价换量”带动成交上行。上海2026年一季度二手住宅成交均价为35210元/平方米，同比下降15%左右；北京二手住宅均价在2025年结束了自2022年以来三年的下跌后，至2026年一季度再次同比转跌，成交均价同比下降9.05%。广州2026年一季度二手住宅成交均价为23614元/平方米，较2023年成交均价高点时降了27%。

北上广深杭二手住宅挂牌参考均价持续下行，业主报价调整仍在延续，短期内价格调整压力未明显缓解，“以价换量”的主旋律将持续延续，这也将进一步夯实二手住宅份额基础。二手住宅成交主要由刚需客群支撑，聚焦区域、配套、价格兼具的高性价比房源，短期内“以价换量”趋势仍将延续，重点城市二手住宅成交份额整体保持稳中有升态势。